‘토허제’ 족쇄 풀리면 집값 오를까?...들썩이는 ‘잠삼대청’

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 잠실 일대 아파트의 모습. 연합뉴스

서울시가 최근 ‘토지거래허가구역 해제’를 시사했다. 서울 토지거래허가구역은 전체 면적의 10.8%(64.53㎢)를 차지한다. 오세훈 서울시장은 지난 14일 “특단의 조치로 행하던 토지거래허가구역 해제 방안을 적극적으로 검토하고 있으며, 곧 발표하겠다”고 밝혔다.

서울시는 2020년 6월 국제교류복합지구(GBC) 및 인근 지역인 강남구 청담·대치·삼성동, 송파구 잠실동(잠·삼·대·청)을 토지거래허가구역으로 지정한 데 이어, 이듬해인 2021년 4월에는 주요 재건축 단지가 밀집한 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수전략정비구역(압·여·목·성) 일대를 추가로 묶었다. 이후 서울시는 매년 4월과 6월 이들 지역을 토지거래허가구역으로 재지정해왔다.

해당 지역에서는 규제 완화 기대감이 커지고 있다. 토지거래허가구역 아파트를 매수하면 2년간 실거주용으로만 이용할 수 있고, 전세 낀 ‘갭투자(전세를 끼고 매수)’는 사실상 차단된다. 규제가 풀리면 투자 수요 유입이 활발해질 가능성이 높다.
 

“규제 효과 통계적으로 유의미하지 않다”

그동안 토지거래허가구역가 지나친 재산권 침해라는 논란이 이어져 왔다. 기본적으로 집을 거래할 때 지자체의 승인을 받아야 해서다. GBC 인근은 사업이 지연되고 있는데도 규제가 이어지면서 주민들의 불만이 컸다.

서울시가 당초 이 카드를 꺼낸 것은 개발 예정지 인근이나 재건축 단지에 투기 수요 유입을 차단하기 위해서였다. 부동산 침체기였던 규제 초기에는 도입 취지대로 해당 지역의 아파트 거래가 줄고, 가격도 크게 떨어졌다. 하지만 4년 넘게 규제가 지속하면서 오히려 해당 지역 아파트값이 크게 뛰는 등 부작용이 나타났다. 오히려 규제에서 제외된 서초구 반포동, 강남구 개포동 등 가격이 급등하는 등 ‘풍선효과’도 나타났다.

이에 규제의 집값 안정화 효과가 사라졌다는 연구 결과도 나왔다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 지난해 말 관련 토론회에서 “서울시 전체의 관점에서 주택시장은 거시 금융요인과 부동산 정책에 크게 영향을 받으며, 허가제도의 효과는 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 나타났다”고 설명했다.
 

“잠실 규제 해제 가능성 높아”

이창무 교수는 구역 해제가 가장 유력하게 점쳐지는 GBC 인근의 구역지정 효과에 대해서는 “구역 지정 직후에는 매매가 안정되는 효과가 확인됐지만, 그 효과가 점차 약화해 4년이 지난 현재는 제도의 실효성이 발견되지 않고 있다”며 “특히 잠실동 엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움) 아파트 주민들은 정비사업 추진 움직임이 없는데도 재산권 행사에는 제약을 받아 불만의 목소리가 컸다”고 언급했다.

서울시가 운을 띄웠지만, 당장 전체 규제구역을 한꺼번에 해제할 가능성은 높지 않아 보인다. 부동산업계 관계자는 “이런 방안이 현실화할 경우 잠실·대치동 등 GBC 인근의 규제는 풀리고, 신속통합기획으로 사업이 추진 중인 압구정·목동·여의도·성수 등과 은마·잠실주공5단지 등 규제지역 내 재건축 단지는 계속 묶일 가능성이 높다”고 설명했다.
 

"규제 불만 크지만 가격 안 내려갈 것"

 

그래픽=차준홍 기자 [email protected]

 

전망이 엇갈리는 가운데 벌써 기대감이 커지고 있다. 송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 “갭투자를 위해 규제 해제를 기다리는 대기 손님만 여럿”이라며 “오 시장 발언 이후 상황을 좀 더 지켜보고 매도하겠다는 집주인들도 있다”고 설명했다. 잠실동 잠실엘스의 경우 지난해 말 전용면적 84㎡가 역대 최고가인 27억5000만원에 거래됐는데, 주변 중개사들은 규제가 풀리면 해당 면적 가격이 30억원 이상으로 오를 것으로 전망하고 있다.

압구정·목동·여의도 등에서는 규제 해제 여부와 관계없이 최근 최고가 거래가 속출한다. 양천구 신정동의 한 공인중개사는 “규제가 있어도 가격이 오르고 있다”면서 “주민들이 규제에 대해 크게 불만을 갖고 있지만, 당장 규제 해제가 되지 않더라도 재건축 절차가 속도를 내고 있어 집값이 하락하는 등 영향은 없을 것으로 보인다”고 말했다.

 

중앙일보